सिंगापुर में, संपत्ति की कीमतें पिछले एक साल में इतनी तेजी से बढ़ीं कि सरकार को डर था। गृह मालिक उन लोगों पर ईर्ष्या देखते हैं जिन्होंने अपने विकास की सामूहिक बिक्री से बढ़े हुए पुरस्कारों का फायदा उठाया। यह एक विशेष कानून को संदर्भित करता है जो विकास में सभी स्तरीय इकाई को बेचने के लिए विकास में मालिकों के एक विशेष बहुमत की अनुमति देता है, इसके बावजूद कि एक छोटी अल्पसंख्यक जो बेचने की कामना नहीं करता है।
हालांकि, पिछले एक साल में, सामूहिक बिक्री के विकास में कई मालिक हत्या कर रहे हैं! यह उठ गया क्योंकि सरकार ने विक्रेता के स्टाम्प ड्यूटी (या "एसएसडी") नामक कर लागू किया था। मालिक जो चार साल के भीतर अपनी संपत्ति बेचते हैं उन्हें एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है। भाग्यशाली (या कुछ दुर्भाग्यपूर्ण) मालिकों के लिए, यह सैकड़ों हजारों डॉलर तक पचास हजार डॉलर हो सकता है।
सबसे दुखी मालिक ("दुखी मालिक") हैं जो अपने सपनों के घर में केवल दो या तीन महीने के भीतर, एक सामूहिक बिक्री समिति ("सीएससी") का गठन किया गया है, और दुखी मालिक का सपना घर हो सकता है उनकी सहमति के बिना बेचा गया। दुखी मालिक विरोध कर सकता है। वह बिक्री को रोकने के लिए अदालत में आवेदन कर सकता है। लेकिन अगर सीएससी ने कानून द्वारा आवश्यक सभी आवश्यकताओं को देखा है, तो बिक्री आगे बढ़ेगी। और जब दुखी मालिक अपने सपनों के घर के स्थानांतरण पर हस्ताक्षर करने से इंकार कर देता है, तो सीएससी ट्रांसफर पर हस्ताक्षर करने के लिए रजिस्ट्रार के लिए आवेदन कर सकता है। फिर यदि चोट के अपमान को जोड़ना है, तो सीएससी दुखी मालिक की स्टेटा इकाई पर एसएसडी का भुगतान कर सकती है और दुखी मालिक के कारण एसएसडी को बिक्री आय से घटा सकती है।
निष्पक्ष होने के लिए, यह सामूहिक बिक्री प्रक्रिया की आलोचना नहीं है। सिंगापुर एक लोकतंत्र है जो बहुमत के शासन में विश्वास करता है। इसलिए, यहां तक कि एक स्तर के विकास में, एक अल्पसंख्यक को विशेष बहुमत के लिए रास्ता देना पड़ सकता है। यह सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त सुरक्षा उपाय हैं कि छोटे अल्पसंख्यक, जैसे कि हमारे दुखी मालिक, को सामूहिक बिक्री से वित्तीय नुकसान नहीं होगा। लेकिन इस तरह के आश्वासन चोट लगने के लिए अपर्याप्त बाम हैं (या कहा अपमान को हल्का)।
यह सवाल पैदा करती है। क्या कानून को वास्तव में अल्पसंख्यक मालिकों को एसएसडी का भुगतान करने की आवश्यकता है?
सरकार ने संपत्ति अनुमानों ("एसएसडी प्रयोजन") को रोकने के लिए एसएसडी को स्पष्ट रूप से लागू किया। यह उद्देश्य तब हासिल किया जाता है जब घर मालिकों को एसएसडी का भुगतान करने की संभावना का सामना करना पड़ता है, अपने घर की बिक्री स्थगित करने का फैसला करता है। हमारे दुखी मालिक के मामले में, उन्होंने सामूहिक बिक्री के विरोध में एसएसडी प्रयोजन के साथ काम किया है। इसके बाद यदि उनके विरोध प्रदर्शन के बावजूद, एक विशेष बहुमत अपने सपनों के घर को बेचने के लिए आगे बढ़ता है, तो ऐसा कुछ भी नहीं है जो इस दुखी मालिक बिक्री को रोकने के लिए कर सके। इस दुखी मालिक पर एसएसडी लगाने के लिए एसएसडी प्रयोजन कैसे करेगा? यह पहली बार दुर्घटनाग्रस्त मालिक के सपनों के घर को बेचने के लिए सीएससी को सशक्त बनाने के लिए कानून के लिए, और दूसरी बार दुखी मालिक पर एसएसडी देयता लागू करने के लिए सशक्त बनाने के लिए कानून को डबल खतरे में डाल देता है। इस दुखी मालिक पर एसएसडी देयता का जिक्र करना अपने मूल एसएसडी प्रयोजन से परे कानून का विस्तार करना प्रतीत होता है।
सिंगापुर की अंतर्देशीय राजस्व प्राधिकरण ("आईआरएएस") वेबसाइट में एक गाइड है जो कहता है कि सामूहिक बिक्री मालिकों को एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है - यहां तक कि हमारे दुखी मालिक जैसे अल्पसंख्यक मालिक भी। यदि मूल एसएसडी प्रयोजन हमारे दुखी मालिक को कवर नहीं करता है, तो क्या वह एक संदिग्ध कानून का अनजान शिकार है?
यह हमें कानून में वापस लाता है। शैतान विवरण में है।
स्टाम्प ड्यूटी एक्ट का कहना है कि विक्रेता जो अपनी संपत्ति के चार साल के भीतर अपनी संपत्ति बेचते हैं उन्हें एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है। और यह हमारा यूरेका है! पल।
इसमें वह जवाब है जो हमारे दुखी मालिक की तलाश में है। वह विक्रेता नहीं है और उसने अपना सपना घर नहीं बेच दिया। यह बहुमत वाले मालिक हैं जिन्होंने अपने विरोध प्रदर्शन के बावजूद अपना सपनों का घर बेचा। सामूहिक बिक्री समझौते का कहना है कि बहुमत मालिक विकास में सभी स्तर इकाइयों को बेच रहे हैं। यह नहीं कहता कि अल्पसंख्यक मालिक विक्रेता हैं। यहां तक कि न्यायालय का आदेश भी नहीं कहता कि अल्पसंख्यक मालिक विक्रेता हैं। किसी के लिए विक्रेता के रूप में हमारे दुखी मालिक का इलाज करने और उसके लिए एसएसडी देयता लागू करने का कोई कारण नहीं है। यह इसलिए विशेष रूप से है जब कानून का मूल एसएसडी उद्देश्य हमारे दुखी मालिक को नहीं बढ़ाता है।
अंत में, यह पतला कानून है कि लेनदेन के बजाय उपकरणों पर स्टाम्प ड्यूटी लगाई जाती है। हमारे दुखी मालिक के मामले में, यदि उसने किसी भी बिक्री अनुबंध या स्थानांतरण उपकरण पर हस्ताक्षर नहीं किया है, तो एसएसडी देयता को आकर्षित करने के लिए उसके द्वारा हस्ताक्षरित कोई दस्तावेज नहीं है। इसलिए, यह हमारे दुखी मालिक से एसएसडी एकत्र करने के लिए आईआरएएस के लिए अल्ट्रा वायर्स है। और यदि एसएसडी का भुगतान किया गया है, तो हमारे दुखी मालिक आईआरएएस से धनवापसी के हकदार हैं।
तो, कहानी का नैतिक यह है। कुदाल को कुदाल ही बुलाओ। एक विक्रेता को एक विक्रेता को बुलाओ। बस हमारे दुखी मालिक को विक्रेता न कहें और उससे एसएसडी एकत्र न करें।
श्री एरिक एनजी यूएन द्वारा।
साथी - माल्किन एंड मैक्सवेल एलएलपी
हालांकि, पिछले एक साल में, सामूहिक बिक्री के विकास में कई मालिक हत्या कर रहे हैं! यह उठ गया क्योंकि सरकार ने विक्रेता के स्टाम्प ड्यूटी (या "एसएसडी") नामक कर लागू किया था। मालिक जो चार साल के भीतर अपनी संपत्ति बेचते हैं उन्हें एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है। भाग्यशाली (या कुछ दुर्भाग्यपूर्ण) मालिकों के लिए, यह सैकड़ों हजारों डॉलर तक पचास हजार डॉलर हो सकता है।
सबसे दुखी मालिक ("दुखी मालिक") हैं जो अपने सपनों के घर में केवल दो या तीन महीने के भीतर, एक सामूहिक बिक्री समिति ("सीएससी") का गठन किया गया है, और दुखी मालिक का सपना घर हो सकता है उनकी सहमति के बिना बेचा गया। दुखी मालिक विरोध कर सकता है। वह बिक्री को रोकने के लिए अदालत में आवेदन कर सकता है। लेकिन अगर सीएससी ने कानून द्वारा आवश्यक सभी आवश्यकताओं को देखा है, तो बिक्री आगे बढ़ेगी। और जब दुखी मालिक अपने सपनों के घर के स्थानांतरण पर हस्ताक्षर करने से इंकार कर देता है, तो सीएससी ट्रांसफर पर हस्ताक्षर करने के लिए रजिस्ट्रार के लिए आवेदन कर सकता है। फिर यदि चोट के अपमान को जोड़ना है, तो सीएससी दुखी मालिक की स्टेटा इकाई पर एसएसडी का भुगतान कर सकती है और दुखी मालिक के कारण एसएसडी को बिक्री आय से घटा सकती है।
निष्पक्ष होने के लिए, यह सामूहिक बिक्री प्रक्रिया की आलोचना नहीं है। सिंगापुर एक लोकतंत्र है जो बहुमत के शासन में विश्वास करता है। इसलिए, यहां तक कि एक स्तर के विकास में, एक अल्पसंख्यक को विशेष बहुमत के लिए रास्ता देना पड़ सकता है। यह सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त सुरक्षा उपाय हैं कि छोटे अल्पसंख्यक, जैसे कि हमारे दुखी मालिक, को सामूहिक बिक्री से वित्तीय नुकसान नहीं होगा। लेकिन इस तरह के आश्वासन चोट लगने के लिए अपर्याप्त बाम हैं (या कहा अपमान को हल्का)।
यह सवाल पैदा करती है। क्या कानून को वास्तव में अल्पसंख्यक मालिकों को एसएसडी का भुगतान करने की आवश्यकता है?
सरकार ने संपत्ति अनुमानों ("एसएसडी प्रयोजन") को रोकने के लिए एसएसडी को स्पष्ट रूप से लागू किया। यह उद्देश्य तब हासिल किया जाता है जब घर मालिकों को एसएसडी का भुगतान करने की संभावना का सामना करना पड़ता है, अपने घर की बिक्री स्थगित करने का फैसला करता है। हमारे दुखी मालिक के मामले में, उन्होंने सामूहिक बिक्री के विरोध में एसएसडी प्रयोजन के साथ काम किया है। इसके बाद यदि उनके विरोध प्रदर्शन के बावजूद, एक विशेष बहुमत अपने सपनों के घर को बेचने के लिए आगे बढ़ता है, तो ऐसा कुछ भी नहीं है जो इस दुखी मालिक बिक्री को रोकने के लिए कर सके। इस दुखी मालिक पर एसएसडी लगाने के लिए एसएसडी प्रयोजन कैसे करेगा? यह पहली बार दुर्घटनाग्रस्त मालिक के सपनों के घर को बेचने के लिए सीएससी को सशक्त बनाने के लिए कानून के लिए, और दूसरी बार दुखी मालिक पर एसएसडी देयता लागू करने के लिए सशक्त बनाने के लिए कानून को डबल खतरे में डाल देता है। इस दुखी मालिक पर एसएसडी देयता का जिक्र करना अपने मूल एसएसडी प्रयोजन से परे कानून का विस्तार करना प्रतीत होता है।
सिंगापुर की अंतर्देशीय राजस्व प्राधिकरण ("आईआरएएस") वेबसाइट में एक गाइड है जो कहता है कि सामूहिक बिक्री मालिकों को एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है - यहां तक कि हमारे दुखी मालिक जैसे अल्पसंख्यक मालिक भी। यदि मूल एसएसडी प्रयोजन हमारे दुखी मालिक को कवर नहीं करता है, तो क्या वह एक संदिग्ध कानून का अनजान शिकार है?
यह हमें कानून में वापस लाता है। शैतान विवरण में है।
स्टाम्प ड्यूटी एक्ट का कहना है कि विक्रेता जो अपनी संपत्ति के चार साल के भीतर अपनी संपत्ति बेचते हैं उन्हें एसएसडी का भुगतान करना पड़ता है। और यह हमारा यूरेका है! पल।
इसमें वह जवाब है जो हमारे दुखी मालिक की तलाश में है। वह विक्रेता नहीं है और उसने अपना सपना घर नहीं बेच दिया। यह बहुमत वाले मालिक हैं जिन्होंने अपने विरोध प्रदर्शन के बावजूद अपना सपनों का घर बेचा। सामूहिक बिक्री समझौते का कहना है कि बहुमत मालिक विकास में सभी स्तर इकाइयों को बेच रहे हैं। यह नहीं कहता कि अल्पसंख्यक मालिक विक्रेता हैं। यहां तक कि न्यायालय का आदेश भी नहीं कहता कि अल्पसंख्यक मालिक विक्रेता हैं। किसी के लिए विक्रेता के रूप में हमारे दुखी मालिक का इलाज करने और उसके लिए एसएसडी देयता लागू करने का कोई कारण नहीं है। यह इसलिए विशेष रूप से है जब कानून का मूल एसएसडी उद्देश्य हमारे दुखी मालिक को नहीं बढ़ाता है।
अंत में, यह पतला कानून है कि लेनदेन के बजाय उपकरणों पर स्टाम्प ड्यूटी लगाई जाती है। हमारे दुखी मालिक के मामले में, यदि उसने किसी भी बिक्री अनुबंध या स्थानांतरण उपकरण पर हस्ताक्षर नहीं किया है, तो एसएसडी देयता को आकर्षित करने के लिए उसके द्वारा हस्ताक्षरित कोई दस्तावेज नहीं है। इसलिए, यह हमारे दुखी मालिक से एसएसडी एकत्र करने के लिए आईआरएएस के लिए अल्ट्रा वायर्स है। और यदि एसएसडी का भुगतान किया गया है, तो हमारे दुखी मालिक आईआरएएस से धनवापसी के हकदार हैं।
तो, कहानी का नैतिक यह है। कुदाल को कुदाल ही बुलाओ। एक विक्रेता को एक विक्रेता को बुलाओ। बस हमारे दुखी मालिक को विक्रेता न कहें और उससे एसएसडी एकत्र न करें।
श्री एरिक एनजी यूएन द्वारा।
साथी - माल्किन एंड मैक्सवेल एलएलपी
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